Mitos y Preguntas Frecuentes Sobre la Planificación Patrimonial Cuando Usted Posee Bienes Raíces

Mito 1: Si los nombres de ambos cónyuges están en la escritura de su vivienda, la casa evitará automáticamente la sucesión cuando el primer cónyuge fallezca.

Muchas personas pueden asumir que si ambos cónyuges figuran en la escritura, su vivienda pasará automáticamente al cónyuge sobreviviente sin involucrar el proceso supervisado por el tribunal conocido como sucesión. Sin embargo, esto no siempre es así.

La clave es cómo se posee la propiedad (titularidad), no simplemente los nombres que aparecen en la escritura. Diferentes formas de propiedad conllevan distintas consecuencias legales:

• Copropiedad con derecho de supervivencia: El cónyuge sobreviviente se convierte automáticamente en el propietario de la propiedad.
• Tenencia por la totalidad: Disponible solo para parejas casadas, el cónyuge sobreviviente se convierte automáticamente en el único propietario; sin embargo, esta forma de propiedad no está disponible en todos los estados.
• Copropiedad: Esta forma de propiedad no incluye un derecho automático de supervivencia; en su lugar, cada cónyuge posee una participación separada en la vivienda, la cual aún puede requerir pasar por sucesión.

La sucesión determina quién recibe su propiedad después de su fallecimiento. Puede añadir tiempo, costos y complejidad administrativa al proceso de liquidación de su patrimonio y distribución de sus activos. Si usted y su cónyuge tienen una familia ensamblada, la sucesión puede implicar complicaciones adicionales si distintos miembros de la familia tienen expectativas diferentes sobre lo que debería suceder con sus bienes inmuebles.

Incluso cuando la propiedad entre cónyuges evita la sucesión, pueden surgir otras cuestiones, como cómo se tratará la propiedad en caso de divorcio, reclamaciones de acreedores o un nuevo matrimonio.

Mito 2: Agregar a un hijo a una escritura es una forma sencilla de evitar la sucesión.

Los padres pueden agregar a su(s) hijo(s) a la escritura de su vivienda porque creen que hacerlo evitará la sucesión o facilitará las cosas para sus seres queridos si necesitan intervenir para administrar la propiedad durante períodos de enfermedad o incapacidad. Sin embargo, agregar a su hijo a la escritura no es simplemente poner en marcha un plan para el futuro; es una transferencia actual de propiedad, mediante la cual su hijo se convierte inmediatamente en copropietario legal de la propiedad.

Este enfoque puede generar consecuencias imprevistas y no deseadas. Una de ellas son las implicaciones del impuesto sobre donaciones. Dado que usted estará realizando una donación de un bien valioso, es muy probable que al menos implique obligaciones de reporte, incluso si no genera una obligación de pago de impuestos. Otra consecuencia es la pérdida de un ajuste completo en la base fiscal; si usted es propietario de la propiedad, es probable que sea elegible para un ajuste total de la base al momento de su fallecimiento, pero transferir una parte a su hijo ahora afecta ese ajuste y puede aumentar la obligación del impuesto sobre ganancias de capital si su hijo posteriormente vende la propiedad. Esta decisión también expone su vivienda a los acreedores de su hijo, demandas o divorcio. Además, es posible que ahora necesite el consentimiento de su hijo para vender, refinanciar o hipotecar la propiedad. Si usted tiene más de un hijo, agregar solo a uno de ellos a la escritura de su vivienda también podría resultar contraproducente al generar tensiones familiares o confusión sobre lo que debería suceder con su propiedad tras su fallecimiento.

Preguntas Frecuentes

Pregunta 1: Si la propiedad está actualmente a nombre de mi cónyuge, ¿puedo obligarlo legalmente a agregar mi nombre a la escritura?

En términos generales, usted no puede obligar legalmente a su cónyuge a agregar su nombre a una escritura a menos que exista un acuerdo legal exigible, como un acuerdo prenupcial o postnupcial, que así lo requiera.

Para agregar su nombre a una propiedad que ya pertenece a su cónyuge, tampoco puede “editar” la escritura anterior (por ejemplo, escribiendo su nombre en una copia en papel). En su lugar, su cónyuge debe crear y firmar (y muy probablemente registrar) una nueva escritura que transfiera la propiedad de “Cónyuge A” a “Cónyuge A y Cónyuge B” conjuntamente.

Si su cónyuge desea refinanciar la hipoteca, la mayoría de los prestamistas requieren que los nombres de ambos cónyuges estén en el título para proteger los intereses del banco. Si usted solicita el divorcio, un juez puede ordenar que se cambie el título o que la propiedad se venda y se repartan los ingresos.

Antes de insistir en ser agregado a la escritura, tenga en cuenta que la mayoría de las hipotecas incluyen una cláusula de vencimiento anticipado que exige que el préstamo completo sea exigible y pagadero si cambia la titularidad (aunque la ley federal generalmente impide que los bancos la activen cuando se agrega a un cónyuge al título o se transfiere la propiedad a un cónyuge).

Incluso si su nombre no está en la escritura, usted aún puede tener un interés legal en la propiedad. En los estados de propiedad comunitaria, los bienes adquiridos durante el matrimonio generalmente se consideran propiedad de ambos cónyuges por igual, independientemente de quién figure en la escritura. Si se utilizaron fondos conyugales, como ingresos conjuntos para la hipoteca o mejoras de la vivienda, la propiedad generalmente se considera un activo conyugal en cualquier estado.

Además, algunos estados otorgan derechos a los cónyuges si la propiedad se considera la vivienda familiar. Los derechos exactos otorgados a un cónyuge sobreviviente pueden variar según el estado donde se encuentre la propiedad y si existe o no un acuerdo prenupcial o postnupcial válido.

Pregunta 2: ¿Cómo puedo eliminar a alguien de la titularidad de mi vivienda?

Eliminar a alguien de la escritura de una propiedad suele ser más complicado que agregarlo. Debido a que la propiedad generalmente se considera un derecho legal protegido, por lo general usted no puede eliminar unilateralmente a otra persona de una escritura sin su consentimiento o una orden judicial.

Existen tres formas comunes de eliminar a alguien de la propiedad de una vivienda.

• Eliminación voluntaria. Si la persona está dispuesta a ser eliminada, normalmente puede “donar” o vender su parte de la propiedad. Existen varias formas de lograrlo, y probablemente se requerirá que se creen, firmen y registren nuevas escrituras ante la oficina correspondiente.
• Eliminación obligatoria. Si la otra persona se niega a ser eliminada del título, usted no puede simplemente presentar una nueva escritura por su cuenta. Debe buscar un recurso legal, como solicitar a un juez que divida la propiedad para que cada uno tenga intereses separados, o forzar la venta y dividir los ingresos entre usted y la otra persona.
• Eliminación por fallecimiento. Si usted posee la vivienda como copropietario con derecho de supervivencia, eliminar a un propietario fallecido suele ser un proceso más sencillo, aunque puede implicar la intervención del tribunal.

Tenga en cuenta que eliminar a alguien de la escritura no generalmente lo elimina de la hipoteca si también es parte de ella. Por lo tanto, si usted y una expareja están ambos en la hipoteca y esa persona firma una escritura para transferirle la vivienda en su totalidad, aún puede seguir siendo legalmente responsable de la deuda ante el prestamista. Existen formas de eliminar a una persona de la hipoteca, pero puede requerir refinanciar la vivienda únicamente a su nombre.