Planificación para Comprar Bienes Raíces en el Extranjero

Buscando el Sueño Americano Fuera de las Fronteras de EE. UU.

Para muchos estadounidenses, la idea de escapar del alto costo de vida y del ritmo acelerado de los Estados Unidos en busca de una vida más simple y asequible en el extranjero ya no es solo una fantasía—es un objetivo alcanzable. Ya sea en las cálidas playas de Costa Rica, el encanto histórico de Portugal o el estilo de vida relajado de Panamá, el mercado inmobiliario internacional está atrayendo cada vez más interés.

¿Por qué los estadounidenses están mirando hacia el extranjero?
Según un informe de Coldwell Banker de 2024, el 40 % de los consumidores estadounidenses con ingresos familiares superiores al millón de dólares planean comprar una vivienda en el extranjero en los próximos 12 meses. Dos tercios afirman que lo harán en los próximos cinco años. Pero no solo los ricos están haciendo este cambio. Jubilados y trabajadores remotos con ingresos medios también están buscando este sueño, impulsados por la presión económica y el deseo de una mejor calidad de vida.

Actualmente, el hogar estadounidense promedio gasta casi $6,500 al mes. En comparación, se puede vivir cómodamente en países como Belice con unos $2,000 mensuales. Los costos de atención médica también suelen ser más bajos en el extranjero; por ejemplo, una visita al hospital en Costa Rica cuesta aproximadamente la mitad que en EE. UU.

Desafíos a tener en cuenta
Sin embargo, comprar propiedad en otro país no está libre de obstáculos. Vivir en el extranjero a tiempo completo es muy distinto a pasar unas vacaciones. Los compradores deben enfrentar una serie de leyes inmobiliarias extranjeras, requisitos de residencia y obligaciones fiscales. También hay que considerar las diferencias culturales, las barreras del idioma y posibles restricciones legales sobre la propiedad para extranjeros.

Conclusión
Con una investigación y planificación adecuadas, comprar una vivienda en el extranjero puede ser una decisión positiva tanto a nivel personal como financiero. Pero es fundamental hacerlo con plena conciencia de las responsabilidades y ajustes que implica vivir—e invertir—fuera de los Estados Unidos.

No importa cuánto ganen, los estadounidenses de diferentes orígenes y niveles de ingresos suelen desear las mismas cosas: éxito, prosperidad, buena salud y movilidad ascendente (y, quizás, un poco de espacio para desplegar sus alas—preferiblemente en algún lugar cálido).

Navegando Territorios (Legales) Desconocidos

Con los viajes internacionales más rápidos y cómodos que nunca, y el trabajo remoto liberándonos de la oficina y de una dirección fija, estadounidenses de todas las edades y niveles económicos están ingresando al mercado inmobiliario internacional como inversionistas, jubilados, nómadas digitales y buscadores de estilo de vida.

Si bien el atractivo romántico de una nueva vida en otro país es innegable, las realidades prácticas—incluyendo las consideraciones legales, financieras y de planificación patrimonial que conlleva ser dueño de bienes raíces en el extranjero—pueden convencer incluso al peregrino moderno más idealista de que esta mudanza no es simplemente unas vacaciones permanentes.

Los compradores potenciales que estén preparados para el choque cultural tal vez no estén igualmente listos para enfrentar el marco legal de su destino elegido, donde temas como hipotecas, impuestos y leyes de propiedad y herencia pueden diferir significativamente de los de EE. UU. Por ejemplo, algunos países restringen la propiedad extranjera, imponen requisitos de registro específicos o limitan cómo se puede usar o transferir una propiedad.

Algunos de los aspectos que podrías tener que manejar como comprador no residente incluyen:

Responsabilidades Fiscales

Ser propietario de bienes raíces en el extranjero generalmente implica obligaciones fiscales tanto en EE. UU. como en el país extranjero. Como ciudadano estadounidense, tus activos en todo el mundo, incluidos los bienes inmuebles en el extranjero, están sujetos al impuesto sucesorio de EE. UU. Las ganancias por la venta de propiedades extranjeras están generalmente sujetas al impuesto sobre ganancias de capital en EE. UU., aunque podrían aplicarse exclusiones si fue tu residencia principal.

También podrías estar sujeto a impuestos locales sobre la propiedad, impuestos sobre ingresos por alquiler, y ganancias de capital en el país extranjero. Además, algunos países aplican impuestos menos conocidos, como:

• El impuesto anual al patrimonio (AIMI) en Portugal, para propiedades de alto valor;
• El impuesto sobre ingreso imputado por alquiler en España, incluso si la propiedad está vacía;
• El impuesto específico a los negocios (SBT) en Tailandia, sobre la venta de propiedades vendidas dentro de los cinco años posteriores a la compra (a menos que la propiedad se haya usado como residencia personal).

Al comprar propiedad en el extranjero, puede que necesites presentar formularios fiscales de EE. UU., como:

• FBAR (Formulario FinCEN 114),
• Formulario 5471, o
• Formulario 8858,

pero solo si posees la propiedad a través de una entidad extranjera, tienes cuentas bancarias extranjeras vinculadas a la propiedad, o la operas como una sucursal extranjera. Estos formularios no suelen ser necesarios si la propiedad está a tu nombre personal y no hay cuentas financieras extranjeras involucradas.

Para evitar la doble tributación, podrías reclamar un crédito fiscal extranjero en tu declaración de impuestos de EE. UU. por los impuestos pagados en el país donde se encuentra la propiedad. Si eventualmente vendes la propiedad y pagas impuesto sobre ganancias de capital en el extranjero, este crédito puede ayudarte a compensar tu obligación fiscal en EE. UU.

Planificación Patrimonial en EE. UU.

Los planes patrimoniales en EE. UU., como testamentos o fideicomisos, podrían no gobernar automáticamente sobre bienes raíces ubicados en el extranjero. Muchas jurisdicciones no aceptan testamentos estadounidenses si no cumplen con las formalidades locales (por ejemplo, requisitos de idioma, notarización o protocolo de testigos). Si un testamento es considerado inválido bajo la ley extranjera, la propiedad podría ser distribuida conforme a las reglas de sucesión intestada del país, lo cual podría contradecir tus deseos.

Los Fideicomisos Presentan Obstáculos Adicionales

Los países de derecho civil—como Italia, Chile y Portugal—a menudo no reconocen el concepto de fideicomiso tal como existe bajo la ley estadounidense. Esto significa que incluso un fideicomiso estadounidense redactado correctamente puede ser ignorado o considerado jurídicamente ineficaz para administrar bienes inmuebles en el extranjero.

En Portugal, por ejemplo, la ambigüedad de larga data sobre el reconocimiento de los fideicomisos ha causado complicaciones para propietarios extranjeros que dependen únicamente de herramientas de planificación patrimonial estadounidenses.

Una posible solución es redactar un testamento internacional conforme al Convenio de Washington de 1973 sobre Testamentos Internacionales. Este tratado proporciona un formato estandarizado para testamentos que se pretende sean reconocidos en varios países. Un testamento internacional debe estar por escrito, ser firmado por el testador en presencia de dos testigos y una persona autorizada (como un notario), y debidamente autenticado.

La validez de un testamento internacional bajo este convenio depende de si los países involucrados han firmado el tratado y si sus leyes locales permiten la distribución prevista de los bienes. Aunque el gobierno federal de EE. UU. no ha ratificado el tratado, muchos estados—incluidos California, Illinois y Nueva York—han promulgado la Ley Uniforme de Testamentos Internacionales, lo que permite a los residentes de esas jurisdicciones crear testamentos válidos internacionalmente bajo el convenio.

Reglas de Sucesión Forzosa y Herencia

Los países con leyes de sucesión forzosa también pueden interferir con los planes patrimoniales diseñados en EE. UU. Estas reglas estipulan que ciertos familiares—por lo general, el cónyuge e hijos—tienen derecho legal a heredar una parte predeterminada del patrimonio del fallecido, sin importar lo que diga el testamento o fideicomiso.

En Alemania, por ejemplo, el Pflichtteil (parte obligatoria) otorga a cónyuges, hijos y, en algunos casos, a los padres, el derecho a recibir el 50 % de lo que recibirían bajo una sucesión intestada.

Brasil, Portugal, Italia y México (dependiendo de la ley local aplicable) también hacen cumplir reglas similares de herencia forzosa.

Si estas reglas son motivo de preocupación para compradores de propiedades en el extranjero, podrían considerar adquirir propiedades en jurisdicciones sin leyes de sucesión forzosa, como el Reino Unido, Irlanda o ciertas islas del Caribe, donde el marco legal se alinea más estrechamente con los principios de planificación patrimonial estadounidense y permite mayor flexibilidad para decidir cómo se distribuirán los bienes.

Asesoría Legal Dual para Compradores Expatriados

Explorar listados de bienes raíces en el extranjero puede hacerte soñar con las posibilidades. Pero los compradores extranjeros que no conocen las leyes locales—y que no trabajan con un abogado tanto en su país de origen como en el país donde se encuentra la propiedad—pueden enfrentarse a complicaciones legales considerables.

Para evitar errores costosos que puedan poner en riesgo tu inversión—y tu legado—es fundamental contar con asesoría legal en ambas jurisdicciones, que te ayude a resolver los problemas de planificación transfronteriza y a alinear los requisitos locales y estadounidenses.